295 מילים שמסבירות מדוע זאת בועת נדלן ולמה אנו ממש קרובים לפיצוץ הבועה הזו
איך אנחנו יודעים שאנו בעיצומה של הבועה ?
לא תאמינו אבל יש עדיין אנשים שסבורים שאין בארץ בועת נדלן. בפוסט הזה נראה את ההוכחות מדוע יש בועת נדלן תוך הסתמכות על שני המדדים לבדיקת בועה (לפי ויקיפדיה): הקשר בין מחיר הדירה לדמי השכירות והקשר בין מחיר הדירה לשכר הממוצע.בערך "בועת נדלן" בויקיפדיה מוסבר כי בועת נדל"ן מאופיינת בעלייה חדה ומהירה בשווי נכסי מקרקעין עד אשר השווי המוערך מגיע לרמות הגבוהות באופן לא פרופורציונלי ביחס להכנסה הממוצעת של התושבים או לאינדיקטורים כלכליים אחרים.
מדד טבעי להערכת סבירות מחיר הקנייה של דירה הוא מחיר השכרתה.
באתר דה מרקר התפרסם בחודש פברואר 2017 מאמר שהמסקנה שלו היא חדה וברורה: בעוד שמחירי הנדלן המשיכו לעלות בשנת 2016, שכ"ד והשכר הממוצע במשק לא צמחו באותו קצב.
מצ"ב הגרף שממחיש בצורה הטובה ביותר את קיומה של הבועה:
אחד הסימנים לשוק נדלן רותח שעומד לפני ירידת מחירים חדה, הוא פער גדל והולך בין העלייה במחירי הדירות לבין השכר הממוצע ,ובנוסף פער הולך וגדל בין העלייה במחירי הדירות לבין העלייה בשכר הדירה.
נתונים שפירסמה הלמ"ס, שעובדו בידי בית ההשקעות אקסלנס ונכונים לסוף ספטמבר 2016, מלמדים כי היחס בין מחירה של דירה לבין שכר הדירה נמצא ברמתו הגבוהה מאז שנת 1995(הקו הכחול בגרף).
אגב, גם YNET בחודש יולי 2016 התייחס להשוואה בין מחירי הדירות למחירי השכירויות, כפי שרואים בגרף הבא:
אם נחזור לניתוח של אקסלנס אנו רואים גם שהיחס שבין מחיר הדירה לבין השכר הממוצע במשק נמצא בשיא (הקו האדום בגרף העליון).
אז מה זה אומר בעצם???
קצב עליית מחירי הדירות התנתק לחלוטין מקצב הגידול בשכר הדירה, או מצמיחת השכר במשק (אפשר לראות זאת בגרף: אם הגידול בשכ"ד ובשכר הממוצע היה מדביק את העלייה במחיר הדירות, אזי הגרף היה קו ישר אחד).
ככל שמחירי הדירות מתנתקים מהשכר הממוצע או משכ"ד, ניתן להעריך ששוק הדיור נמצא במצב של חוסר איזון, ושמגמת עליית המחירים עשויה להיבלם.
אתה מוזמן לבדוק את התשואה בכל אפיק השקעה:
השבמחק1. אג"ח
2. מניות
3. נדל"ן
מכפילי ה P/E במניות ברמות הסטוריות, אג"חים ממשלתיים בריבית שפל (יותר גבוה מלפני שנה אבל עדיין ברצפה).
הבועה היא בכל תחום פיננסי ידוע.
מה יקרה הלאה? אלוהים יודע, יש פה ניסוי עולמי בריבית 0 שלא נוסה קודם, מי שטוען שהוא יודע מה יצא או מתי, הוא תמים שלא מבין את היקף הבעיה, או שקרן שלא מספר אמת.
קריסה רבתי בכל אפיקי ההשקעה? אפשרי.
קריסה רבתי של כלל המטבעות? יש סיכוי מאוד נמול אבל קיים.
המשך המצב הנוכחי לכמה שנים? אפשרי בהחלט.
המחירים בתקופה הנראת לעין לא ירדו מכוון שהריבית נמוכה ויהיה ביקוש.
השבמחקבנק ישראל לא יעלה את הריבית מאחר ובכל העולם הריבית נמוכה.
לכאורה נראה שמחירי הדירות יציבים עם נטייה לעלייה מיניאטורית.
כנראה התחזיות לא התממשו.. כבר 3 שנים מאז המאמר.. מהו הסברך?
השבמחק