595 מילים על הדמיון בין הבועה הישראלית לבועה האירית

595 מילים על הדמיון בין הבועה הישראלית לבועה האירית

גם באירלנד היתה גאות שנמשכה כמה שנים, עליות המחירים שם הסתיימו בפיצוץ גדול בשנת 2008

שוק נדלן רותח
משכנתאות זולות

תחושה כללית של המחירים לא יכולים לרדת אלא רק לעלות
מוכר לכם ?
כל זה קרה באירלנד בעשור הקודם, והסתיים בפיצוץ גדול בשנת 2007

אז מה זו בכלל בועת נדל"ן ?
אפשר לצטט מתוך ויקיפדיה: בועת נדל"ן היא סוג של בועה כלכלית ספקולטיבית המתרחשת מעת לעת בשוקי נדל"ן מקומיים או גלובליים.
בועת הנדל"ן מאופיינת בעלייה חדה ומהירה בשווי נכסי מקרקעין עד אשר השווי המוערך מגיע לרמות הגבוהות באופן לא פרופורציונלי ביחס להכנסה הממוצעת של התושבים (לנקודה זו התייחסתי בפוסט הזה) או  לאינדיקטורים כלכליים אחרים.

בכתבה שכותרתה - עד 35% נפילה ב-6 שנים: כך נראה פיצוץ בועת נדל"ן ופורסמה באתר גלובס בשנת 2014 מצוטט המחקר שנעשה בשנת 2008, ערב המיתון הגדול ע"י כלכלני בנק ההשקעות גולדמן זאקס, שבו ניסו לאמוד את היקףף הקריסה הצפויה במחירי הבתים בארה"ב. הם פנו לנתח בועות נדל"ן בשווקים מפותחים אחרים, וניסו להשליך מהן על המצב בארה"ב.
תוצאת המחקר הייתה שאם ההיסטוריה תשכפל עצמה, מחירי הבתים יירד בו ריאלית ב-30%-35% בהשוואה לשיא.
כשבוחנים את התוצאות היום ,החישוב היה מדויק למדי -  מדד קייס שילר מצביע על ירידה ריאלית גדולה יותר של 43% מהשיא (רבעון ראשון של 2006) לשפל (רבעון ראשון 2012).
אחת מהמדינות שנבדקה היתה אירלנד והתברר שהיא ספגה את הפגיעה הקשה ביותר מכל מדינות המדגם.
החלטתי להתמקד בבועה שהתרחשה באירלנד ולהשוות אותה למצב בישראל.
עליות המחירים באירלנד התחילו בשנת 1995 ונמשכו עד שנת 2007. הבועה התפוצצה בשנת 2007.

נמחיש את הבועה בעזרת הגרף שמצאנו באתר דה-מרקר

כמו שניתן לראות בגרף -עליית המחירים היתה ארוכה ועיקבית, אך משהגיעה הפיצוץ, הוא היה קטסטרופלי.

אז מה היה באירלנד ?
זה היה שוק הנדל"ן הכי חם בעולם. תוך עשור עלה מחירם הממוצע של הבתים ביותר מפי 4:  מ-75 אלף יורו ליותר מ-310 אלף יורו. עליית המחירים הרצופה של הנדל"ן באירלנד תידלקה את הצמיחה הכלכלית במדינה וסייעה להפוך את אירלנד לאחת המדינות המערביות העשירות בעולם. אבל בבסיס הבועה היו:

• כסף זול מידי
• בנקים לא זהירים
• משקיעים להוטים מדי 
• קבלנים מקושרים

אבל החגיגה נגמרה בשנת 2008.
ב-2008 צנחו מחירי הנדל״ן. אירלנד נכנסה למיתון ב-2007, ובתי אב רבים לא עמדו עוד בתשלומי המשכנתא ואיבדו את ביתם לטובת הבנקים. הבנקים 'נתקעו' עם בתים זולים שערכם ירד בחדות שלא היה להם ביקוש.

ולשאלה החשובה: עד כמה המצב דומה למצב בישראל ?
נציין כמה נקודות מאוד דומות שמראות עד כמה המצב באירלנד דומה למצב בישראל:

1. מימון זול שעמד לרשות הרוכשים והמשקיעים
2. תחושה כללית של המחירים לא יכולים לרדת
3. הפיכתן של השקעות נדל"ן לסוג של משחק חברתי, כמו למשל קבוצות הרכישה 

המימון הזול בא לידי ביטוי בריבית הנמוכה שנקבעה בעקבות ההצטרפות לגוש היורו בשנת 2002, להזכירכם הריבית בארץ בשנים האחרונים מאוד נמוכה ומגרדת מלמטה 0.25%. המימון הזול משפיע כמובן על לקיחת המשכנתאות של הרוכשים וגם על לקיחת ההלוואת של המשקיעים.
המחירים לא יכולים לרדת - מספיק להציץ בחלק גדול מהתגובות בכל כתבה על משבר הנדלן ,ולראות את הטענה הזו חוזרת שוב ושוב - מחירי הנדלן לא יכולים לרדת, הם רק עולים. אתעכב על נקודה זו באחד הפוסטים הבאים ונראה שהמחירים יכולים גם לרדת כמובן.

ומה לגבי קבוצות הרכישה - אותן קבוצות שתידלקו את עליות המחירים בעיצומה של הבועה. בכתבה דה-מרקר מובא ציטוט למצב בארץ:  "קבוצות רכישה?" מזדעק הכלכלן והסופר דיוויד מקוויליאמס, שעבד בישראל כבנקאי כמה שנים. "אל תעשו את זה! ככה זה התחיל אצלנו!".

מכיוון שהעליות באירלנד נמשכו לאורך תקופה ארוכה, גם באירלנד היו אנשים רבים שחשבו שהמצב נורמלי ותקין. אצטט כאן ציטוט אחד, רגע לפני פיצוץ הבועה, מתוך האתר הזה שימחיש את הדמיון למצב בארץ, וכולם יודעים היום מה קרה באירלנד בסופו של דבר ...

• מריאן פינגן, הכלכלנית הראשית של שרי פיצג'רלד (ינואר 2006):
  
• "השוק האירי מראה ביצועים פנומנליים מבחינת התפוקה והמחירים, אני אדרג אותו 10 מתוך 10"...
  כשנשאלה "
 
• אם היה לך 75,000 € האם היית בוחרת בהשקעה נדלנית באירלנד?" ענתה כך: 
• "הנדל"ן עדיין נראה כמו הזדמנות פנטסטית בשנים הקרובות."