325 מילים והוכחה החד משמעית - מדוע המחירים עומדים לרדת בקרוב
הגורם שמשפיע בצורה החזקה ביותר על מחירי הדירות זוהי הריבית הנמוכה בצורה קיצונית. ברגע שהיא תתחיל לעלות נראה את מחירי הדירות צונחים.
בפוסט הזה אנסה להסביר את דעתי מדוע תחול ירידת מחירים דרסטית כשהריבית תתחיל לעלות.
קיים יחס ברור בין הריבית למחירי הדירות: כשהריבית יורדת (כמו בשנים האחרונות) מחירי הדירות עולים, אולם כשהריבית - מחירי הדירות יירדו.
אפשר להסביר את הקשר החזק בין הריבית למחירי הדירות בכך שריבית נמוכה מעודדת אנשים ל"הוציא את הכסף" מהפקדונות הבנקאיים מכיוון שהתשואה נמוכה, ולהעביר להשקעות אלטרנטיביות כמו נדל"ן ושוק ההון (הבורסה).
ריביות נמוכות תורמות גם להוזלת החזרי המשכנתאות, כך שנוצר מצב שההחזרים החודשיים נמוכים יחסית. הדבר מעודד רכישת דירות תוך מימון הרכישה בעזרת משכנתאות שהלווים סבורים שיש ביכולתם להחזיר בקלות רבה יותר.
גם כך נוצר ביקוש גובר לדירות, ומחירן עולה בהתאמה.
במהלך מאי 2015 סטנלי פישר ,נגיד בנק ישראל לשעבר, נשא הרצאה במרכז הבינתחומי בהרצליה.
לדבריו "הריבית בישראל גורמת לעליית מחירי הדירות".
בתחילת שנת 2016 פירסם בנק ישראל את דוח היציבות הפיננסית. בינואר 2016 התפרסמו ב-YNET קטעים מהדוח.
לפי הדו"ח, הבנקים חשופים לסיכון של ירידות מחירים של מחירי הדיור, בין היתר במקרה של עלייה חדה בריבית.
בנוסף נכתב בדוח כי המערכת הפיננסית חשופה לסיכון הנובע מריבית נמוכה לאורך זמן.
לפי בנק ישראל, "גם בישראל (וזאת בדומה למשקים מפותחים אחרים) הביאה הריבית הנמוכה לעלייה חדה של מחירי הדירות, שיצרה סיכונים...הסיכונים עלולים להתממש גם אם הריבית תעלה".
גם מי שהיה הכלכלן הראשי במשרד האוצר - ד"ר מיכאל שראל טען בתחילת שנת 2015 שלא חסרות דירות בישראל ושהוא משוכנע שירידות המחירים יגיעו.
שראל טוען שעליית המחירים לא נובעת מצד ההיצע אלא מצד הביקוש.
העליה נובעת כתוצאה מהריבית הנמוכה ולא למשל מהיצע הדירות: "לא חסרות דירות יחסית לגודל האוכלוסיה... אבל היצע הנדל"ן בארץ יחסית לגודל האוכלוסיה לא קטן בשנים האחרונות, הוא גדל".
"הסיבה המרכזית לביקוש הגדול לדירות היא הריבית הנמוכה, ואין הרבה מה לעשות בקשר לזה כי היא נמוכה בכל העולם".
וכמו שאומרים, אין כמו מראה עיניים: רואים שקיים יחס הפוך בין הורדת שיעורי הריבית לבין עליית מחירי הדירות.
בפוסט הזה הבאתי את תחזית הריבית בארה"ב ,שצופה עליית ריבית משמעותית בשנים הקרובות...
וכמו שאומרים, אין כמו מראה עיניים: רואים שקיים יחס הפוך בין הורדת שיעורי הריבית לבין עליית מחירי הדירות.
בפוסט הזה הבאתי את תחזית הריבית בארה"ב ,שצופה עליית ריבית משמעותית בשנים הקרובות...
לסיכום - צריך לחכות, כי בסופו של דבר הריבית בארץ תעלה והמחירים ירדו.
לא ברור הטיעון שלכם. ראשית, רואים בבירור בגרף שהריבית עולה ומחירי הדירות עדיין עולים.
השבמחקשנית, מה גורם לכם לחשוב שהריבית תעלה, במיוחד שבנק ישראל הצהיר שאין כוונה להעלות אותה?
מאמר לא משכנע בכלל.
נדובר במגמה ולא בתקופה נקודתית של עליית ריבית. לאורך זמן רואים ירידה מכ-5% לכ-0% ולעומתה הכפלה של מחירי הדירות. מה גורם לחשוב שהריבית תעלה ? ההצהרות של הפד לגבי הריבית בארה"ב יאלצו גם את ב"י להעלות ריבית.
מחקתגובה זו הוסרה על ידי מנהל המערכת.
השבמחק