690 מילים - ההסבר של מייק.Y

690 מילים - ההסבר של מייק.Y

המאמר הזה מציג 5 סימנים לבועת נדלן, ובודק האם הסימנים מתקיימים בימים אלה בישראל.

יש לי חבר -מייק שמתעניין בכלכלה.
הוא קורא עתונות כלכלית: קורא פורבס, דה מרקר וכו'.
שאלתי אותו : זאת בועה?
הוא חשב שניה ואמר לי "בטח בועה - בוא ואני אוכיח לך"
ואז גלשנו לאתר פורבס...

האתר פורבס – אחד האתרים הכלכליים המובילים בעולם, פרסם בחודש נובמבר 2016 מאמר שכותרתו – 5 סימנים לבועת נדלן. החלטתי לבדוק מה המצב בישראל בחודש מרץ 2017.

1.      הלוואות מסוכנות נפוצות בשוק.
או כמו שאחד מחברי אומר: "מספיק שיש לך דופק ואתה יכול לקבל הלוואה". זה סוד ידוע שאם אתה צריך הלוואה ,זאת לא בעיה בכלל לקבל. לא צריך ביטחונות אין צורך בשעבודים – רק בוא וקח.
למי שלא מאמין, אני מציע לקרוא את התחקיר של שאול אמסטרמסקי בכלכליסט שכותרתו – "הקלות המטרידה של קבלת ההלוואות: 922 אלף שקל בפחות מ-72 שעות". בכתבה מובא הנתון הבא: הר החובות של משקי הבית הישראליים, לא כולל משכנתאות, זינק בחמש השנים האחרונות ב־37% ל־107 מיליארד שקל. הנתן הזה נכון לשנת 2014. שימו לב שנתונים מעודכנים יותר משנת 2016
מראים תמונה מדאיגה יותר: סך החובות בסוף חודש יוני כ-489 מיליארד שקל. החוב מתחלק לחוב לדיור-  331 מיליארד שקל וחובות אחרים – 158 מיליארד שקל.
אנו רואים עליה מטורפת של כמעט 50% לעומת נתוני כלכליסט תוך כשנה אחת בלבד!
אם נרצה לחדד את הנקודה ,כדאי לקרוא את הניתוח שערך כלכליסט לדוחות הבנקים בחודש אפריל 2017. אנו יכולים ללמוד כי  70% מהלווים הם בעלי הכנסה נמוכה, וזאת על סמך דו"חות בנק דיסקונט לשנת־2016 שחושפים תמונה מדאיגה: רוב הלווים מרוויחים פחות מ־10,000 שקל בחודש.
כמו כן דו"חות הבנק מגלים ש־70% מתיק האשראי של הבנק ניתנים ללא ביטחונות.
מה זה אם לא בועה ???
ורק תחשבו מה יקרה ביום שהיא תתפוצץ...

2.      מינוף גבוה.
כאשר אתה לוקח משכנתא, אתה ממנף את הכסף שלך. ניתן לומר שבועה פירושה הרבה מינוף.
מה המצב בארץ ?
מנתוני בנק ישראל שפורסמו באוגוסט 2016 ניתן ללמוד שבמקביל לעליה במחירי הדירות עלתה גם לקיחת המשכנתאות. מה שמדליק אור אדום זאת העובדה שמחירי הדירות עלו פי 2 אבל סכומי המשכנתאות עלו באותה תקופה פי 5 !!!

ומה נקודת האור? כפי שכבר כתבתי, אנו בעיצומו של פיצוץ הבועה: כפי שכותב דה מרקר בסוף פברואר 2017 -
ירידה חדה בהיקף המשכנתאות מתחילת השנה.והמספרים: היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש ינואר 2017 הסתכם ב-4.4 מיליארד שקל. זוהי ירידה של כ-7% לעומת אותו חודש אשתקד.

3.      מחירי הדירות עולים מהר יותר מאשר השכר.
כאשר מחירי הדירות עולים והמשכורת שלך לא, אתה נשאר עם 2 אפשרויות: להמשיך לשכור דירה או לקנות דירה שאתה בקושי יכול להרשות לעצמך.
בואו נסתכל על נתון שיכול להמחיש בצורה ברורה את הקשר בין מחירי הדירות לבין השכר: מס' משכורות ממוצעות שנדרשות לרכישת דירה.

בישראל נדרשות 139 משכורות  לרכישת דירה בנתוני 6/2016, כמובן שהמשכורת הממוצעת המפורסמת על ידי הלמ"ס הינה משכורת ברוטו ולא משכורת נטו ושמדובר בהנחה שכל הסכום מופנה לרכישת דירה, כך שבפועל יש צורך בהרבה הרבה יותר משכורות.
אם נשווה את מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה בעולם ,כפי שפורסם ב-YNET, נקבל את התמונה העצובה הבאה:

היו ימים: הכפלה במספר שנות העבודה הנדרשות לרכישת דירה בשנים 1981-1977. מתוך קמפיין שפורסם בעיתונה היומי של ההסתדרות הכללית, דבר. 23 בפברואר 1981

4.      האטה בביקוש לדירות של משקיעים זרים.
בל נשכח שאותם משקיעים היו אלה שנתנו דחיפה אדירה כלפי מעלה למחירי הנדלן בתקופת הבועה, וזאת עוד אינידקציה לפיצוץ הבועה, כפי שניתן לראות בכתבה באתר גלובס מסוף מרץ 2017 שכותרתה "משקיעים זרים מוכרים את הדירות שלהם ובורחים מישראל".

5.      הריבית הנמוכה.
זה לא סוד שהריבית הנמוכה היתה אחד הגורמים העיקריים לעליות המחירים.
אם אנשים מתלבטים אם לקנות דירה, העובדה כי הריבית נמוכה יכולה לדחוף אותם לקניית דירה, אבל ברגע שהריבית עולה, הביקוש לדירות עלול לצנוח. "אם הריבית תעלה ב -1%, מחירי הבתים יהיו פתאום בלתי נסבלים, ותראה שוק שוקע", כך אומר חואן דיאז, משקיע נדל"ן בצפון קליפורניה.
בישראל כדאי לשים לב למה שאמר משה גפני - יו"ר ועדת הכלכלה של הכנסת בסוף שנת 2015 : גפני מזהיר מפני חוסר ההבנה לגבי האפשרות שהריבית תעלה. הכתבה מתייחסת להצהרות של גורמים שונים, ביניהם של נגידת בנק ישראל פלוג ולאלו של הנגיד לשעבר, סטנלי פישר לפיהן הריבית בארה"ב ובעקבות כך גם בישראל צפויה לעלות ולהגיע ל- 3.5% – 4%.
ועדת הכספים בראשותו של גפני בהיערכות בנק ישראל לכך ובפעולות שעליו לנקוט על-מנת למנוע מצב שבו נוטלי משכנתאות לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ואף יגיעו לחדלות פירעון.