איך לא תצאו פראיירים: כך תבדקו שהסחורה לא נמכרת במחיר מופרז או במילים אחרות: איך יודעים שמחירי הדירות מופרזים?
איך לא תצאו פראיירים: כך תבדקו שהסחורה לא נמכרת במחיר מופרז או במילים אחרות: איך יודעים שמחירי הדירות מופרזים?
בפוסט הזה אני מנסה לענות על השאלה - האם מי שקונה דירה היום, בחודש מאי 2017, הוא פראייר ?.
ישראלים לא אוהבים לצאת פראיירים.האם מי שקונה היום - בשנת 2017 הוא פראייר ?
מעניין להיזכר בשני קטעים מהעבר הרחוק: מעריב פרסם בשנת 1979 כתבה בשם כמה זמן עליך לעבוד כדי לקנות.
בשנת 1979 היה צורך ב8.4 שנות משכורת ממוצעת כדי לרכוש דירה.
גלובס בכתבה שכותרתה - "מחקר: הישראלי הגיע לקצה גבול היכולת לקניית דירה" משנת 1997 מראה שלפני כ-20 שנים היו דרושות כ-100 משכורות ברוטו לרכישת דירה.
המחקר מסכם: "אנו נמצאים בתחילתו של תהליך, שעיקרו תיקון במחירי דיור.
ומה היום ?
היום נדרשות כ-130-140 משכורות...
נשאלת השאלה האם מחיר הדירה הינו מחיר מופרז ?
כדי לבדוק האם המחיר מופרז, ניעזר בדברים שאמר מי שהיה הכלכלן הראשי במשרד האוצר - ד"ר מיכאל שראל שטען בתחילת שנת 2015 שלא חסרות דירות בישראל ושהוא משוכנע שירידות המחירים יגיעו.
שראל טען שהמחירים היום (נכון לשנת 2015) גבוהים מאוד בכל קנה-מידה של שיווי משקל כלכלי, וזאת על סמך בדיקה של 3 אספקטים:
- יחסית לעולם
- יחסית להכנסה
- יחסית למחירי השכירות
בסוף שנת 2013 התפרסמה בכלכליסט כתבה שכותרתה: השוואה עולמית: 126 משכורות לדירה בישראל, פי 2 מבריטניה. כבר בשנה שעברה (הכוונה לשנת 2012) מספר המשכורות לרכישת דירה בישראל היה הגבוה ב־OECD. מאז הוא טיפס ל־135. לא משנה מה בודקים, כמעט בכל המדדים לבחינת שוק הנדל"ן המצב בארץ עגום ביחס לעולם.
חלוקה של נתוני השכר השנתי הממוצע לסוף 2012, למחירי הדירות הממוצעים ברבעון האחרון של שנת 2012 והרבעון הראשון לשנת 2013, לפי נתוני ה־OECD, ישראל ניצבת בראש המדד. בצרפת, למשל, נדרשות 74 משכורות ממוצעות לדירה ממוצעת, בבריטניה 64 משכורות ובארה"ב 65.
ומאז המצב רק החמיר...
הכנסה
אם נבחן את השינוי במחירי הדירות לעומת השינוי בשכר הממוצע במשק (נתוני הלמ"ס) לאורך העשור: 2006-2016 נגלה שבעוד שמחירי הדירות בכמעט 100% (וליתר דיוק - 94%), השכר הממוצע עלה ב-28% בלבד.
מה המשמעות של הנתון המדהים הזה?
קוני הדירות לוקחים על עצמם התחיבויות עצומות, וזאת בעוד שאין להם יכולת אמיתית לממן את הדירות הללו.
מחירי השכירות
אחד הסימנים לבועת נדלן המצויה בסכנה לירידת מחירים, הוא פער גדול בין העלייה בשכר הדירה לעומת העלייה במחירי הדירות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אנו רואים ששכ"ד עלה בכ-58% וזאת לעומת עליה של 94% במחירי הדירות.
לסיכום, ניתן לראות שמחירי הדירות גבוהים לפי הפרמטרים שנבחנו. אין ספק שמדובר בבועה, ואנו יודעים מה סופה של כל בועה...
תגובות
הוסף רשומת תגובה