חברים, שלא יעבדו עליכם. יש מספיק דירות לכווווווווולם, ויש לי הוכחות ...
אין מחסור בדירות, והיצע נמוך מידי של דירות היא לא הסיבהלבועת הנדל"ן.
אז מה אתם אומרים, חסרות דירות ?
מחירי הדירות טיפסו בגלל היצע קטן מידי של דירות ?
בואו נסתכל על העובדות:
בחודש פברואר 2017 התפרסם כי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בדקה ומצאה שמספר הדירות הריקות עומד על 140,00 כשרבע מהן בת"א. מדובר בדירות הרפאים של אותם אנשים אשר כלל אינם גרים בהן.
אפשר לדמיין מה יקרה בשוק ביום שבו יוכבד נטל המס על אותן דירות, ותחל מכירה שלהן בקצב מוגבר.
במחקר שהתפרסם לקראת סוף שנת 2016 טען החוקר ד"ר נעם גרובר ממכון שורש ששוק הדיור קרוב כעת לרוויה מבחינת ביקוש מול היצע, וכשאנשים יבינו שהמחירים יורדים - יהיה פה לדבריו "עדר שועט". עוד הוא טוען כי הציבור חי באשליה אם הוא חושב שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. התחזית שלו היא שבשנים הקרובות היצע הדירות יעלה על הביקוש, המשקיעים יצאו מהשוק והמחירים בענף יצנחו.
בנוסף, מתייחס החוקר להשוואה של המצב בארץ למצב במדינות אחרות (כפי שעשיתי כאן) וטוען שיש תפישה שדירה זה משהו בטוח ... אבל אנו יודעים שמחירי דירות יכולים לרדת. ביפן, אירלנד, ספרד וארה"ב מחירי הדירות אפילו ירדו מאוד מהר והובילו לזעזועים....אנשים משקיעים את כל החסכונות שלהם בדירות... כשהדבר הזה יקרה, אם זה יהיה בצורה אלימה, זה יפגע בכלכלה בצורה קשה".
ומה באשר לקצב הבניה ולהיצע הבניה ?
"לפני 6-7 שנים בנו מעט וההיצע לא היה קרוב לענות על הביקוש... היום המצב כמעט הפוך – הבניה עוברת כבר כמה שנים את קצב הריבוי הטבעי והשוק עומד בפני רוויה".
על פי ממצאי מחקרו של ד"ר גרובר, משנת 2013 עולה מספר הדירות שבנייתן הסתיימה על קצב היווצרות משפחות חדשות בישראל: קיימת תוספת של 39.5 אלף משפחות חדשות, ולעומת זאת הושלמה בנייתן של כ-42.5 אלף דירות .
"בשנים האחרונות נוצר בשוק הדיור הישראלי עודף היצע המצטבר בהדרגה", הוא מסביר. לדבריו, עודף היצע זה צפוי להוריד בשנים הקרובות את מחירי השכירות ולגרור מטה גם את מחירי הדירות עצמן. "תהליך זה צפוי לשחוק באופן משמעותי את יתרונות ההשקעה בדירות לעומת אפיקים אחרים".
אפשר להזכיר גם את דבריו של ד"ר מיכאל שראל, הכלכלן הראשי שהתפטר ממשרד האוצר עקב תוכנית מע"מ אפס: "לא חסרות דירות בישראל".
אני מתייחס בהרחבה לדבריו בפוסט הזה.
בתחילת מאי התפרסם כי רשות מקרקעי ישראל שינתה מדיניות. המדיניות החדשה היא להגדיל את הפיצויים שמגיעים לחוכרי קרקעות חקלאיות כשייעוד הקרקע לבנייה ישתנה.
החלטה זו חשובה מאוד וצפויה להגדיל את היצע הדירות בכך שתשחרר כמות אדירה של דירות לשוק.
לסיכום - אל תאמינו לכך שיש היצע דירות נמוך מידי, ושזו הסיבה לעליות המחירים.
ידוע לחלק מהציבור שהכל פמפום של אינטרסנטים.. חשוב להגיע לכלל הציבור. ב 2017 המגמה משתנה.
השבמחקלכותב הכתבה היקר שלום,
השבמחקאני מאוד מקווה בשבילך שאתה לא מאמין לשטויות שאתה כותב.
יכול להיות שמחירי הדירות ירדו אבל לבוא ולהגיד שיש עודף היצע בשוק הדיור??
בוא נניח שיש באמת 39,500 משפחות חדשות בשנה (ביררתי ומתקיימות בשנה בערך כ-50 אלף חתונות).
שכחת להוסיף עוד בערך 10,000 זוגות שמתגרשים ועקב הגירושין מדירה אחת זה הופך לשתי דירות, נצא מתוך נקודת הנחה מקלה שרק חצי מהם עוברים לדירה משלהם אז זה רק 5,000 דירות.
שכחת להוסיף שבשנת 2015 עלו כ-30,000 עולים חדשים לישראל (לא הצלחתי למצוא כמה בדיוק ירדו אבל נניח וזה 15,000 למרות שזה פחות).
בוא נצא מתוך הנחה די מקלה שכל 3 עולים צורכים דירה אחת אז זה עוד 5,000 דירות.
כלומר כמות הדירות שצריך זה כמות המשפחות (39,500) ועוד כמות המתגרשים שצורכים דירות (5,000 למרות שזה יותר) ועוד העולים החדשים שזה גם 5,000 וגם פה אני מניח שזה יותר.
סך הכל יש לך חוסר שלילי של למעלה מ-6,000 דירות כך שמה שכתבת זה שטויות!!!!
וסליחה על התגובה האולי קצת עצבנית אבל קשה לי לקרוא חצאי דברים, אם אתה מכבד את עצמך אז תכתוב הכל ואל תכתוב רק את מה שנוח לאג'נדה שלך!
שכחת כ 40,000 נפטרים שמפנים בהערכה מקלה 20 אלף דירות (אנחנו הגברים נוטים למות לפני הנשים כך שזה בטח יותר מזה). בנוסף, לטעון שכל זוג שמתגרש צורך עוד דירה זה בערך כמו להגיד שכל זוג שמתחתן מפנה דירה.
מחקגם אני לא מסכים עם הניתוח. אם יש עודף הצע, זה אומר שיש לקונים כח מיקוח. אנשים שמחפשים דירה יראו מספר דירות ויבחרו בדירה שהכי משתלמת להם. בלי שמתכננים זה קורה באופן טבעי על ידי כוחות השוק הנעלמים. כמו שזה נכון לשוק העגבניות, כך זה נכון לשוק הדירות או לכל שוק אחר. במצב של שוק עם עודף היצע, ברגע שבעלי דירה צריכים למכור דירה ולא מצליחים אז הם במוקדם או במאוחר יבינו שהם חייבים להוריד את המחיר, אחרת הקונים יעדיפו דירה אחרת. הרי לא משתלם להחזיק דירה ריקה ולא מושכרת. לכן ככל שיציפו את השוק בעוד דירות, כך יש סיכוי שהמחירים ירדו, הן להשכרה והן לרכישה, ובסופו של דבר לא יהיה כדאי להשקיע בשוק הזה.
השבמחקהמשקיעים הם לא האויב, הם הפתרון. הם אלה שמזרימים כספים לשוק ומאפשרים לקבלנים להפחית סיכונים ולבנות עוד ועוד. הסיבה שיש מס מופחת על השכרת דירות היא בדיוק נובעת מהרצון לעודד משקיעים כדי שיבנו עוד ועוד דירות. מצד אחד מעודדים משקיעים על ידי מס מופחת, ומצד שני, באופן פופוליסטי ושיקרי מציגים אותם כאויב הציבור. תמיד כדאי לפוליטיקאי קטן לחפש איזה מכשפה רעה כדי לשרוף אותה בכיכר העיר כדי לזכות באהדת הציבור התמע. אבל שריפת המכשפות לא תוזיל את מחירי הדיור. להיפך, כי היא רק עלולה להעלות לשלטון שרלטנים שורפי מכשפות כדוגמת כחלון שלא מציע פתרון אמיתי, לא מעודד עוד בניה, ומוציא מהשוק את מי שבאמת יכול לעזור לפתור את הבעיה. הוא מתגאה בכך שלא למד ושלמרות זאת הגיע כל כך רחוק. אולי כדאי שיקשיב לאלה שכן למדו, וזה לפי התרשמותי רוב רובם של הכלכלנים מכל הקצוות הפוליטיים, שאומרים שצריך למצוא דרך לעזור ולתמרץ את המשקיעים כדי שישקיעו ויתרמו לשוק המקומי במקום שיקחו את הכסף שלהם וישקיעו ויפתחו שווקים זרים בחול.